[루블님 투자강의] 정석도 못 뗐지만 기출 문제반 듣고 온 후기

 

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[루블's 강의본공지] 23년 3월 4일 토요일 오후 1시~7시(6시간) / 오프 & 온라인(네이버폼)

 

진짜 부동산 "꾼" 스토리 루블님의 상가 투자 강의를 듣고 왔다. 상가투자는 커녕 내 집 마련도 아직 못 했지만, 진짜 투자자라고 불리는 루블님의 투자 철학이 궁금해서 강의 신청일을 알람 걸어놓고 당일에 바로 신청했다. 6시간을 넘긴 열정적인 강의는 너무 재밌고 인상깊었다(질문하고는 대답 없으면 '그냥.. 제가할게요..?'ㅋㅋ 유머감각도 좋으셨다ㅋㅋ). 강의를 되돌아보며 루블님 투자 철학을 정리해보니, 결국 투자는 "나를 알기, 상대방 입장에서 생각하기, 꾸준히 하기" 이 세 가지가 가장 중요한 것 같다. (실제 물건 수익률 내용은 잘 이해하지 못했다...ㅎㅎ 투자 레벨업해서 한 번 더 들으러 가야지~~)

 

<투자에서 중요한 세 가지>

 

1. 투자할 때 가장 중요한 건 "나"에 대한 생각이다. "내가 돈이 얼마나 있나? 내가 어디 사는가?" 를 생각해야 한다.

  - 나는 그동안 내가 투자할 만큼 돈을 모으지 못했다고만 생각했었다. 남들이 말하는 강남이나 역세권 신축을 살 돈이 없다고만 생각했던 것이다. 하지만 내가 애초에 생각했어야 하는 건, 1) 내가 돈을 얼마나 가지고 있나? -> 이 돈으로 무엇을 살 수 있나? 2) 나는 어느 지역을 잘 알고 있나? -> 그렇다면 내가 아는 지역 중 어디가 유망할까? 의 방향이었다.

 - 최근에 하는 임장스터디에서도 마찬가지였다. 자꾸 더 높은 곳, 남들이 말하는 곳만 보고 있던 내가, 내 예산에 맞는 아파트를 내 거주지역 근처로 찾아보기 시작하니 정말 내 돈으로 살 수 있는 무수한 아파트들이 있었다.

 - 루블님은 4천만원으로 부천에서 시작했다(한 지역을 한 번 빠삭하게 해 놓으면 그 이후로 쉬워진다고 함). 내 예산으로, 수원과 영통부터 차근히 공부해 나가야겠다. 내가 가진 돈과 내가 사는 지역을 존중하는 마음! 내 근거지가 돈 줄이 될 수 있다는 자신감을 가질 것이다.

 

2. 투자에서 두 번째로 중요한 건 "임차인"에 대한 생각이다. 무작정 상가를 사 놓고 임차인을 찾는 것이 아니라, '이 상가에 감당 가능한 임대료를 지불할 수 있는 임차인이 누구일까?'를 먼저 생각해야 한다. 임장의 목표도 이걸 확인하는 것이다.

 - 이 부분에서 투자 고수와 하수의 차이가 결정되는구나 느꼈다. 내 공간을 쓸 사람의 입장에서 생각하고 최적의 솔루션을 제공하는 문제해결사가 성공적인 투자자이구나.

- 요즘 임장스터디에서 배운 내용과도 너무 똑같아서 놀랐다. 아파트 임장을 할 때, 반드시 실수요자의 입장으로 집을 봐야한다고 배웠다. 결국 이것도 내가 아무집이나 사놓고 전세 들어올 사람을 찾는 게 아니라, 이 집에 전세입자가 들어온다면 어떤 가족이 들어올지, 그 사람들은 아이 학교를 어떻게 보내고, 주말 마트 쇼핑은 어떻게 갈지를 임차인 입장으로 구상해보는 것이다. 이 전세보증금을 감당할 수 있는 임차인을 상상해보고, 그들이 이 집에서 살아갈 모습을 그려보고 최종적으로 임장에서 그렇게 구현이 될지를 확인해보는 거였다.

- 내 물건을 살 사람의 니즈를 파악한다. 결국 임차인이 원하는 것을 내가 만들 수 있을까 없을까가 중요하다. 상가인지 아파트인지가 중요한 게 아니고, 투자는 결국 같은 원리라는 걸 느꼈다.

 

3. 마지막으로 중요한 건 올바른 방향으로 10년을 꾸준하게 나아가는 것이다. 그러려면 탐욕과 조급함을 버려야한다고 하셨다. 위의 2개 원칙을 파고들어 10년을 노력한다면 안 될 수가 없는 게임이 아닐까? 루블님은 2년에 1개씩 5개만 하면 된다고 했다. 조급함과 탐욕을 버리고, 이번 강의에서 배운 내용을 복기하며 천천히 꾸준하게 나아가야 겠다.

 

그리고 플러스 알파, 부동산은 결국 사람이라고 하셨다. "공부는 혼자, 생각은 공유, 집단지성의 위대함, 결국은 사람이다." 마음에 새기고 즐겁고 꾸준하게 투자해야겠다.

 

P.S. 워런버핏과의 점심식사 경매에 참여할 돈은 없지만, 루블님과의 식사 기회는 꼭 얻고 싶어서 후기 경매(?)에 입찰합니다. 너무나 진솔하고 유익한 강의해주셔서 감사합니다!ㅎㅎ

 

 

<루블님의 "꾼" 스토리 강의 내용>

 

투자 결정 흐름도

 : 본인에 대한 생각 -> 투자 아이디어 -> 손품(검색) -> 스토리만들기 -> 임장(임장은 확인! 스토리는 그 전에 다 짜는 것) -> 분석(수익률) -> 구체적 방안 및 스토리 완성(운영 및 출구전략) -> 실행(결정) -> 변수에 대한 유연한 대처

 

상가 물건 선정 기준

 . 현재 나에게 맞는 투자인가 : 가용 가능 금액, 가용 시간, 가까운 지역(아는 지역)

 . 임대에 대한 복수의 방법은 있는가 : 최소한 2~3가지 임대아이템은 생각해 놔야 한다. 유행업종만을 타겟으로 한 상가는 리스크가 높음(공유오피스, 파티룸, 스터디카페 등)

 . 나의 투자기준(수익률)에 맞는가

 . 남들과 다른 투자아이디어가 있는가 : 주차장을 할당해줄 수 있다, 간판 자리를 맡아놓는다 등

 . 출구전략(매도) 및 관리가 수월한가 : 현재 시세를 보고 내 물건이 그 가격에 팔릴지 생각해본다, 관리가 수월해야 지속가능하다.

 

현장조사

 . 현장 임장에서 내가 생각한 투자 아이디어가 실현될 수 있을지 옆 가게들을 보며 점검한다.

 . 평당관리비 확인 : 임차인 입장에서는 이것도 임대료! 주변 건물과도 비교해본다.

 . 주차 : 고객들에게 주차 제공이 필요한 임차를 줄 수 있는지 확인

 . 도면 확인 : 도면은 관리사무실에 있다. 아니면 계약서쓰고 잔금 치르기 전에 구청가서 떼보면 된다.

 . 팁 : 오래된 건물은 관리규약이 명확하지 않고, 상대방 주장에 증거가 없을 수도 있다. 말만 듣지 말고 증빙을 확인해라.

 . 간판자리 : 간판은 먼저 쓰는 사람이 임자. 건물 관리단 회장이 간판 쓰는데 입김이 쎄다.

 

상가투자 방향성

 . 나에게 맞는 물건과 나만의 지역 (돈 벌려면 나만의 지역을 판다.)

 . 좋은 지역 나쁜 지역은 없다. 나쁜 임대만 있을 뿐.

 . 싸게 사야 한다.

 . 동일 시기, 지역 물건 중 수요 안에 있는 물건

 . 관리가 용이해야 한다.

 . 감가상각이 없는 물건

 . 보유 및 매도가 용이한 물건

 

투자를 잘 하는 사람

 . 자기 성찰 : 자신을 잘 아는 사람은 자신

 . 긍정적 마인드 : 문제발생 시 회피 안 함

 . 겸손&유연 : 자신의 생각이 전부가 아님. 정체된 지식은 모르는 것보다 나쁨. 세상에 확실한 건 없다.

 . 공유&융합 : 꾸준한 공부 및 스터디

 . 인연 중시 : 부동산은 결국 사람

 

부동산 투자 잘 하는 법 : 내가 먼저 스스로 생각한다.

 . 공부 : 최소한의 공부는 하자(공부는 혼자 하는 것)

 . 경험 : 간접경험도 자신의 경험으로(책, 강의, 해 본 사람한테 얘기 듣기)

 . 복기 : 패찰물건 복기는 선택이 아닌 필수! 다른 사람의 물건이나 성공기도 복기한다.

 . 공유 : 동료들과의 생각을 공유한다.

 

- 상가는 수익률(임대료)의 역산으로 매매가가 정해진다.

 

- 광고를 많이 올리는 부동산은 임대가를 잘 안다. 임대차계약을 많이 쓰는 부동산이기 때문이다.

 

- 내 스토리에 맞는 상가를 찾는 대기임차인이 있는지 확인

 

- 질문은 정확하게 콕 집어서 한다. 하나의 타겟을 찝어서.

 

- 허가권 문의 정확하게 하려면 : 국민신문고에 엄청 구체적으로 문의한다.

 

- 분양상가는 너무 비싸니 하지 마세요. 임차인이 임대료를 낼 수 없다.

 

- 지식산업센터는 성공 확률이 낮다.

 

- 새로 개발하는 택지지구나 신도시들은 상층부 공실이 사라질 때쯤 들어간다. 그래야 임대료 할인 없이 적정 수준을 받을 수 있음

 

- 지속가능성과 확률 두 개가 중요하다.

 

- 문제해결, 임차인, 부동산 사장과의 관계, 유연성(최대 효용으로 임대료 받게 구획)

 

- 투자의 덕목 : 겸손함, 유연함