부동산 투자 인사이트 - 1장. 부동산, 제대로 알고 투자하자!

1장 책 내용 및 내가 느낀 점 요약. 제가 느낀점이 가미되었기에 저자의 본 의도와 다를 수 있습니다!

 

 

모든 문제의 핵심은 공급

주택시장의 본질은 주거와 자산.

가격 상승과 하락은 "공급"에서 시작된다. 공급 부족이 가장 먼저 주거라는 본질을 흔들며 가격을 변동시킨다.

수요자들은 주거와 자산에 대해 고려하며 시장의 상황에 따라 자신의 이익을 위해 움직인다. 수요자들의 선택이 현재의 가격을 만든 것이다.

 

수요와 공급의 적시성 차이

수요에 대응하는 공급 리드타임이 3년 이상(?) 소요되므로 한 번 정해진 가격 방향성이 3년을 가는 것이다. 따라서 그 흐름을 읽고 진입하면 투자를 할 수 있다.

신도시: 택지공급에서 입주까지 상당히 긴 시간이 필요하며 공급이 즉시 시장에 영향을 주지 못함

공급부족 -> 상승변동성이 나타난 광역시는, 3년은 기본적으로 상승. 2~3년 안에 분양에서부터 입주까지 공급이 불가능하기 때문임.

 

경제위기 시 수요 감소 -> 공급 감소 -> 중단된 공급이 다음 상승장의 빌미 제공

 

위치의 독점성

부동산은 똑같은 재화를 생산할 수 없고, 같은 위치가 없다는 희소성이 있음. 이 희소성이 상승기에 큰 폭의 상승을 일으킴.

 

물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수

상승장에 들어선 도시의 한 지역에서 상승 -> 다른 지역으로 도미노처럼 번져가며 상승

사람들은 내 자산을 이용해 최고로 가치있는 물건을 찾으려고 하기 때문에, 가장 높은 가격대에서 낮은 가격대로 낮춰가면서 매물을 보고 가능한 자산을 구입하기 때문임.

Ex) 강남구 -> 서초구, 송파구  / 분당-> 수지, 광교  / 과천 -> 안양

 

물결효과는 어디에서부터 첫 번째 상승을 했는지가 아주 중요하다. (어디에서 -> 어디로 물결이 퍼지는지 방향성을 파악해야 다음 상승지를 미리 선진입할 수 있기 때문인가?)

 

먼저 움직이는 곳을 중심으로 해서 다음 지역을 선택하면 충분한 시간을 이용해서 투자할 수 있다.

이렇게 먼저 선택하려면 상승 전부터 지역의 특성과 가격이 보여주고 있는 차이를 미리 알아야 상승장에서 미리 선택할 수 있을 것이다. -> 그래서 지금 시기에 임장을 미리 다니면서 공부를 해놔야 한다!

 

대체할 수 없는 편익 우위지역

특정지역의 편리함과 유익함(교통, 교육, 직장 등)은 대체할 수 없는 위치의 고정성에 의해 공고해짐.

도시가 작든, 크든, 대부분 도시들은 편익 우위지역이 생겨나며, 열세지역 -> 우위지역으로 계속해서 사람들이 모여든다. 우위지역은 늘 사람들의 선호지역. 상승기의 우위지역 가격 상승률은 열위지역보다 높다.

그래서 부동산은 주택 하나를 보는 것이 아니라 지역의 특수성을 감안해 주위의 입지와 위치를 분석하고, 지역이 가진 편익들을 분석하기 위해서 임장활동이 필수적.

 

시간+목적 = 학군

학군 : 교육의 목적 + "특정한 시기"에 자녀교육을 시켜야 하는 시간 -> 학군 지역은 끊임없이 수요를 끌어들이게 된다. 학업이 필요한 "시간 안에 꼭" 움직여야 하므로.

보통 초등학교는 고학년 전에 이동하는 것이 좋음. 중학교부터 학군 좋은 학교에서 공부할 때 대학 진학률이 높아진다.

 

교통망은 지역과 지역의 가격차이를 파괴

교통은 가격선을 결정하는 역할을 하지만, 가격 상승의 본질은 아니다. 예를 들면 강남이 10억원, 강북이 5억원에 가격이 결정되는 데 영향을 줌.

부동산에서 지하철이 상승기에 더 상승을 일으키는 원인이지만, 가격상승의 본질은 아닌 것.

GTX A 노선으로 동탄 지역의 주거환경이 강남의 편익까지 이용하게 되고, 주위 시세를 자극하게 될 가능성이 높아짐. 교통망은 지역에 대한 가격 파괴(위치를 극복)를 일으킨다.

 

부동산의 우량주 효과

낮은 주거환경에서 높은 주거환경으로 끊임없이 이동하는 효과.

경제가 성장하고 소득이 늘어나면, 더 나은 주거환경으로의 이동은 자연스러운 현상이다.

편익이 높은 상품이 점점 더 높은 가격이 된다.

 

수요자와 공급자는 고정이 아니다

주택시장의 새로운 공급자는 최초 공급자인 건설사. 이 신규 주택을 매수하는 것은 시장의 참여자. 이렇게 신규 시장에 참여한 수요는 때에 따라 매도를 통해 공급자가 될 수도 있고, 매수를 통해 수요자가 될 수도 있다.

중요한 것은 어떤 상황에서 수요자 역할을 하고, 어떤 상황에서 공급자 역할을 하는지를 알아야 시장에 어떻게 영향을 미치는지 알 수 있다.

일반적으로 상승기에는 매수에 참여하는 수요자 역할, 하락기에는 매도에 참여하는 공급자 역할을 많이 하는 것이 통상적인 움직임.

수요자-공급자 역할이 변화하며 거래가 활성화되려면, 일정량의 거래에 소요되는 시간(계약 - 입주 소요 약 2달?) 만큼 잉여 물건들이 풀려있어야 함. 주택보급률이 100%여도 시장에 물건이 부족한 것은 이러한 이유!

 

 

-> 가장 중요한 점은 부동산의 특성상 공급의 적시성이 이뤄지지 않아 수요와 공급이 맞지 않는 구간에서 가격의 변동성을 만들어내는 것. 기본적으로 주택 시장에서 수요는 시장 상황에 즉각적으로 반응하는 한편 공급은 탄력적으로 수요를 대응할 수 없는 특성이 있다는 것을 꼭 기억해두자.

 

-> 가격변동에는 단기변수(수요와 공급)와 장기변수(소득, 물가상승, GDP, 금리, 인구변화, 주택노후도, 경제성장률 등)가 영향을 준다. 단기적인 변수 + 과거부터 만들어진 장기적인 환경들이 시장에 복합적으로 영향을 준다. 투자 환경에서는 최소한의 "아는 것"을 가지고 예측하는 것이 가장 "현실적"이다. "공급량"만이 우리가 볼 수 있고, 예측 가능한 유일한 자료다.