[풍백님 독서모임] 익숙하지만 너무나 먼 그대_강남에 집사고 싶어요

 

강남에 집을 사고 싶다는 생각을 해 본적은 거의 없다. 나는 수도권의 작고 조용한 동네에서 태어나 자랐고, 그런 어린시절에 꽤나 만족하며 살아왔기에 딱히 서울에 살고 싶다는 욕망을 해 본 적도 없었다. (오히려 외국에 살고 싶다는 생각은 많이 했음...) 하지만 최근 부동산 투자에 관심이 생기면서, '강남불패신화, 강남은 안떨어진다, 강남 신고가 돌파, 강남 재건축, 강남 어디가 몇십억..' 등등.. 강남에 대한 무수한 이야기를 듣게 되었다. 그래도 부동산을 공부하겠다고 마음먹은 만큼, 부동산 바닥(?)에서 최고라 불리는 놈이 어떤 놈인지를 아는 것부터 시작해야겠다는 생각이 들던 차, 독서모임 도서로 <강남에 집사고 싶어요>를 읽게 되었다.

 

책의 저자는 80년대 후반에 결혼을 하신 우리 부모님과 비슷한 연배의 분이시다. 삼성동 월세집에서 인덕원 빌라 매매 -> 산본 신도시 청약 당첨 -> 강남 갭투자를 거쳐 현재 강남 요지 아파트 2채를 소유하게 된 이야기가 책의 주요 내용이다. 가진 게 없이 시작해서 강남 아파트까지 가는 현실적 이야기가 자세히 나와 있었다.

 

책의 곳곳에 유용한 내용이 많지만, 저자에게 가장 중요했던 도약은 인덕원 빌라에 살며 '부동산뱅크'를 1년 구독했던 일이었던 것 같다. 부동산뱅크를 1년 동안 보며 서울 지리와 아파트 시세를 파악한 덕분에, 1기 신도시 분양가가 싸다는 걸 알아보고 기회를 잡아 한 계단을 오를 수 있었던 것이다. 내가 지금 매일 경제신문을 보는 것도 언젠가 다가올 기회를 알아보게 해 줄 도약이 되지 않을까?

 

책의 서문에 이런 말이 나온다. '가고 싶은 곳에 대한 방향성이 확실한 것과 그렇지 않은 것은 시간이 지나면 많은 차이가 납니다... 가고자 하는 곳, 가고 싶은 곳을 미리 알아야 준비를 할 수 있습니다.' 이 문장을 읽고 곰곰히 생각해보았다.

 

내가 가고 싶은 곳은 어디인가? 솔직히 내가 살아보고 싶은 곳은 외국이다. 영어를 쓰는 미국, 호주, 영국 등의 도시에서 살아보고 싶다. 아직 한 곳에 머무르기보다는 여러 곳에 살아보고 싶은 때인 것 같다(나이는 그럴 때가 지났지만...^ㅜ^). 언젠가 강남 아파트를 살 수도 있겠지만, 그것은 자산증식용이지 강남에 살고 싶기 때문은 아닐 것이다. 그렇다면 나는 왜 투자를 하려고 하는가? 돈을 벌어보고 싶기 때문이다. 세상의 흐름, 돈의 흐름을 깨달아서 "부 쌓기" 라는 그 거대한 퀴즈를 스스로 풀어보고 싶기 때문이다. 머리를 써서 수학문제를 풀어보고 싶은 마음이랄까?

 

그렇게 생각하고 보니, 아직 나는 투자로 가야할 방향성이 추상적인 상태인 것 같기도 하다. 그래도 이렇게 매일 경제 공부를 하며 깨닫고, 부동산 보는 눈을 조금씩 키워나가는 과정이 즐겁다. 저자는 책에서 '저는 "부동산 투자"라는 명목으로 뭔가를 특별히 해본 적이 없습니다'라고 썼다. 누군가는 부동산으로 돈을 그렇게 벌어놓고 무슨소리냐고 할 수도 있겠지만... 나는 저자의 그 말이 진심인 것 같다. 특별히 투자를 한다고 기를 쓰는 게 아니라, 그냥 밥먹듯, 운동하듯 습관처럼 투자를 생각하며 조금씩 걷다보니 어느새 원하는 곳에 다다라있는 것이다. 그래서 더욱더 '방향성'이 중요하다고 이야기한 것 같다.

 

저자의 조언대로 욕심부리지 않고, 내 한계를 인정하면서, 우유 한 잔 마시듯 생활속에서 부동산을 공부하며 나만의 방향으로 한 발 한 발 꾸준히 나아가야겠다.

 

 

책에서 기억할 내용들 -1

 

- 부동산 투자 : 쌀 때 사서 비쌀 때 파는 것(언제), 오를 지역을 사는 것(무엇을) -> 복잡미묘한 사회현상과 인간심리가 얽혀있다

 

- 원하는 사람은 많은데 팔려는 사람이 적으면 오르는 겁니다.

-> 최근 당근 중고거래를 하며 이 원리를 깨달았다. 당근에서 물건을 팔 때, 내가 그 물건을 애초에 얼마에 샀는지는 정말 1도 상관이 없다. 내가 팔려는 물건이 지금 팔리고 있는 시세가 중요하다. 그 시세는 그 물건의 '수요공급'에 따라 결정된다. 아무리 비싸게 산 샌들이라도, 공급이 많으면 만원에도 못 팔 수도 있다. 지금 당근에 마스크 공급이 넘쳐나서 마스크가 완전 헐값에 팔리는 게 그런 이유 때문이다. (KF94 마스크 150개를 9천원에 판 사람 나야 나ㅠㅠ)

 

- 2019년 9월 경제신문 기사: 분양가상한제 발표 이후, 강남 신축은 매일 신고가

- 집은 한 사람의 삶을 규정짓고 짐작하게 하는 상징적인 의미를 지님. 한 사람의 욕망과 꿈을 포함하는 복합적 공간으로, 우리안에 내재된 은근한 과시욕과 욕망이 사라지지 않는 한, 주거지 양극화는 더욱 심화될 것이다.

-> 과시욕은 인간의 본성이므로, 양극화는 더 심해지겠군!

-> 사람은 생존을 위한 '의,식,주'를 해결하기 위해 회사를 다니고 돈을 번다. 의,식,주 중에 가장 비싼 것은 '주'이다. 그러므로 사람은 집을 사기위해(또는 세를 얻기 위해) 돈을 번다고 할 수도 있을 것이다.

 

- 부동산뱅크를 1년 정도 서울시 지도책과 함께 놓고 꾸준히 보니까, 서울 아파트 시세가 머릿속에 각인되기 시작했다. 그 즈음 "기회"였던 제 1기 신도시 개발이 발표됨. 분양가가 파격적으로 쌌고, 사람들의 주목을 받아서 프리미엄이 확실했기 때문임

-> 부동산뱅크를 1년동안 읽었기에 가격이 싼 줄 알 수 있었고, 프리미엄이 확실하다는 감도 잡을 수 있었음. 공부를 했기 때문에 기회를 알아본 것!

 

- 최선보다 차선을 선택하자는 전략으로, 산본 49평을 신청

1) 미리공부를 했기에 산본만 당첨되도 싸다는 걸 알았음

2) 제일 좋은 것을 갖겠다고 욕심내지 않고, 가능성을 높이는 쪽으로 전략적으로 접근함

 

- 청약 당첨 후 인덕원 빌라를 시세보다 몇백 싸게 빨리 팔았음. 신도시 입주 시점엔 안팔릴지도 모르기 때문

3) 욕심내지 않고 시세보다 싸게 팔아야 할 땐 판다. 10% 싸게 매도. 결과적으로 이득이었다고 함.

 

- 안팔리는 집은 없다

-> 가격을 안내리는 것 뿐! 이것도 당근에서 깨달은건데, 아무리 안팔리는 물건이라도 '나눔'으로 올리는 순간 빛의 속도로 나간다. 극단적으로, 집값이 공짜라면 안팔릴 수 있을까? 수요에 맞는 가격으로 안 내놓기 때문에 안팔리는 것 뿐.

 

- 저는 '부동산 투자'라는 명목으로 뭔가를 특별히 해본 적이 없습니다.

-> '투자'라고 거창하게 생각하지 않고 생활속에서 습관을 들인 것 같다. 마른 애들이 특별히 다이어트를 하는 게 아니라 마른 습관을 가진 것처럼...

 

- 원하는 집을 얻는 과정은 눈덩이를 굴리듯 집에다 살을 붙이는 과정

 

- 은행은 늘 저에게 돈을 빌려주는 친정집 같은 곳

-> 다이어트가 생활인 사람은 샐러드를 친근히 여긴다. 투자가 생활인 사람은 융자를 친근히 여긴다.

 

- 인사이트를 기르기 위한 공부의 시작은, '집값이 오를 곳이 어디인가?'가 아니라 '왜 거기를 유망하다고 보는가'에 대한 질문. 유망하다고 보는 지역의 공통점을 분석하고, 왜 거기를 유망하다고 보는지 파악.

 

- 갭투자: 오랜 시간의 노하우를 통해 지역을 많이 알고, 지역의 가치를 인식하고, 지역의 흥망성쇠를 알아서 다음 화살표가 어디로 향할 것인가를 찾아내는 것이 중요.

 

- 아파트값이 오를 때는 동시다발로 오르는 것이 아니다. 보통은 특별한 호재가 있는 핵심지 아파트부터 오르기 시작하고, 이에 맞춰 상급지, 동급지, 하급지 아파트들도 함께 '키 맞추기'를 하면서 들불처럼 번져간다. 그래서 아파트 갭투자를 할 때는, 앞으로 온기가 퍼져나갈 저평가 구간을 찾는 것이 중요.

 => 지인 한 분이 2019년 대치동 아파트 매수 타이밍 놓치고, 19년 9월 초에 양재역부근(도곡동) 소단지 재건축 아파트 계약. 아직 강남에서 온기가 덜 번진 곳을 찾아 매수한 것임. 아니나 다를까, 19년 10월 이후부터 이 근방 아파트가 호가 1~2억씩 오르면서 매물이 모두 사라지게 됨.

-> 핵심지가 오를 때 그 다음 키맞추기 할 아파트를 찾아서 사 놓으면 됨. 화살표가 어디로 가는지 찾는다!

 

- 많은 지역을 대충 아는 것보다는, 한 지역을 제대로 아는 것이 중요

 

- 갭투자는 젊을 일꾼을 둬라. 젊은 일꾼은 집값만 오르는 게 아니라, 전세금도 함께 오르는 아파트. 오른 전세금으로 재투자해서 또다른 수익을 얻거나, 새로운 '일꾼'을 불러올 수 있기 때문.

=> 2009년에 자기돈 5억, 융자(신용대출) 2억으로 갭투자했으면, 10년 동안 오른 전세 6.5억중 2억으로 융자를 갚고 4.5억으로 재투자 가능. 전세가 2억씩 오를때마다 재개발 투자나 소형 갭투자가 가능하다.

 

=> 래미안대치팰리스 구입할 때 4.5억에서 1.5억 융자에 3억 내돈이었다고 치면, 2년만에 3억으로 9억을 벌 수 있었음. 압구정 현대도 물론 10억을 벌었지만 4억을 융자했다고 쳐도 내돈 10억을 넣었음. 수익률에서 래미안대치팰리스가 압도적인 우위. 전세가율이 높은 신축 아파트를 선택해야 하는 이유. (무조건은 아니지만!)

 

- 2017년 5월 압구정 현대 1채 투자할 돈으로 래미안 대치팰리스 3채에 투자했다면, 지금 팔아서 압구정을 사고도 한 달에 400~500만원 나오는 다가구 하나 정도 더 살 수 있습니다.

-> 이건 계산이 어떻게 되는거지...? 래미안대치팰리스 매도하면 26억 남고, 그 돈 중 24억으로 압구정 현대 갭투 들어가면 2억이 남는데, 여기서 다시 융자해서 다가구를 산다고 해도... 다가구가 20억은 될 것 같은데...?

 

- 똘똘한 한 채가 계속 새끼를 쳐서 집이 불어난 경우가 많다. 전세가 오르면, 그 전세비로 다시 투자해서 두 채의 아파트가 되고, 두 채의 전세가 오르면 그 돈으로 다시 투자하는 식이다. 전세 수요가 많은 역세권 아파트, 교통의 핵심지, 학군 지역, 직주근접 아파트에 투자해야 하는 이유다.

-> 다음 사이클의 초기에 이 루트를 시작해서 1채에서 다주택으로 불려갈 수 있을 듯!

 

- 투자금액 대비 수익률을 보면, 강남 신축보다 핵심지 구축 아파트가 수익률이 높은 경우도 많다. 신축보다 매매가가 싼데다 실거주 여건이 좋아서 전세가율이 높았기 때문. 그래서 2~3억 투자로 7~10억 이상 수익을 올린 아파트들이 많음. 특히 시세를 리드해주는 대장아파트가 주변에 있으면, 다른 지역의 구축보다 더 많이 오른다.

 

-> 이론적으로 잠원동아 1채 살 돈으로 대치현대 2채 샀으면 8억을 더 벌 수 있었다. 물론 역전세 리스크, 집값 하락 리스크가 있기 때문에 대세상승이 확실할 때만 통하는 방법일 듯.

 

- 갭투자 주의: 주변에 새 아파트를 지을 수 있는 빈 택지가 많거나, 가까운 곳에 싼 대체 아파트가 있는 곳은 신축이라도 매매가나 전세가가 상승하는 데 한계가 있다. 투자지역의 선택이 정말 중요. 갭투자를 할 때는 전세 수요가 많고, 주변에 대체 아파트가 적은 곳을 선택해야 한다

-> 수지가 그런데가 아닐까?

 

- 지난 20여년간의 아파트값 추이를 보면, 어디에 둥지를 틀었느냐에 따라 자산의 차이가 매우 크다는 것을 알 수 있다.

- 20년 전에도 입지에 상관없이 신축이 대세였다.

 

- 분양권 매매는 아파트 분양권을 프리미엄 주고 사서, 등기 치기 전에 되팔거나 입주까지 들고 가는 것. 소액투자가 가능해서 지난 저점기에 특히 많이 행해졌고, 수익도 컸던 분야. 집값 하향기에는 미분양이 많고, 아파트 매수 의지가 약해서 프리미엄이 쌌는데, 현재(19년 9월)는 분양가보다 2배 이상 오른 아파트들도 많다. 입주 시점에 전세가가 분양가 정도여서 자기 돈 하나 안들이고 아파트를 소유하게 된 경우도 많다.

-> 이거 진짜 좋을 것 같다!! 분양권 매매 공부해보자.

 

- 재건축에 대한 규제가 심해지자 신축이 품귀현상을 보이며 대접받는 상황이 되어서, 신축 아파트 값의 상승이 독보적.

-> 정부도 참 고민이 많겠다. 재건축 아파트값 오를까봐 재건축 못하게하면, 결국 신축이 모자라서 신축 값이 더 오르고... 

 

 

...이제 1/3만큼 정리했는데, 정리하고 싶은 내용이 너무 많아서^ㅜ^ 나머지 내용은 2탄으로 적어야겠다.